Поради юриста із земельних питань - Журнал ГОЛОВА
ДОЛЯ СИБІРСЬКОГО ЛЮНУ
м. Новосибірськ, вул. Немировича-Данченка, 104, офіс 230
Тел.: (383) 335-61-41 (факс), +7 913-900-05-75 (директор),
+7 913-201-66-53 (Оксана),
+7 913-201-41-50 (Наталія),
+7 913-201-42-84 (Світлана)
+7 913-201-66-53 (Оксана)
ПРИСТРІЇ ПО МОЛОКУ ЗАЛИШИЛИСЯ БЕЗ «ПОГЕКТАРКИ»? СК ОЛЬКО БЕ НЗИНА У ХЛІБІ
Юрист із земельного права Сергій ЯШКОВ – про те, як відстояти свою землю від зазіхань рейдерів.
Сільське господарство в умовах кризи стає одним із небагатьох зростаючих секторів економіки. Дії уряду щодо підтримки сільгоспвиробників у вигляді пільг та субсидій також позитивно впливають на розвиток АПК. Бізнес, природно, реагує на це і перенаправляє ресурси зі збиткових галузей у розвиваються. Скасування мит та квот на експорт українського зерна стало ще одним потужним поштовхом для збільшення обсягів його виробництва. Ми все частіше чуємо необхідність введення в обіг невикористовуваних земель. І це, звичайно, правильно.
Однак давайте дивитися реальності у вічі. Що означає «невикористовувана земля»? Скільки років вона не використовувалась за призначенням? Адже земля – це не трактор, який можна покрити товстим шаром солідолу і законсервувати. За роки невикористання земля встигла зарости і не лише травою, а, як правило, чагарником та лісом. Введення в оборот, природно вимагатиме чималих витрат, яких у селянина немає надлишку.
А бізнесмену, який має гроші, не потрібні витрати, а потрібен швидкий дохід. І якщо він вирішить вкласти гроші в сільське господарство, то йому простіше найняти юристів і, користуючись дірками взаконодавстві початку дев'яностих років, та й теперішніми, просто відібрати землю в тих, хто використовує її зараз.
Як зберегти?
Давайте розглянемо, як можна і потрібно зберегти те, що ти маєш і постаратися з найменшими витратами придбати ще землю.
Зрозуміло, що в кожному регіоні існують райони, в яких урожайність вища завдяки добрим природно-кліматичним умовам. Відповідно й усі погляди щодо придбання землі спрямовані ними. І все частіше в цих районах виникають конфліктні ситуації щодо «законного» переділу землі.
Як убезпечити себе і як поводитися, якщо у вас хочуть відібрати землю?
1. Якщо стороння особа зазіхає на вашу землю з використанням правовстановлюючих документів початку дев'яностих років (протоколи зборів, рішення адміністративних органів тощо), то в першу чергу необхідно переконатися у правочинності цих документів. Тобто. для суду поданий документ може бути підставою, щоб визнати право на землю за іншою людиною. Але ось чи правомірно було складено цей документ на момент його виникнення – це необхідно ретельно попрацювати та вивчити.
2. Залучіть юриста. І не такого, щоб «на авось», а щоб разом з вами, під вашим контролем скрупульозно розібрав ситуацію, що склалася по поличках. З огляду на законодавчий хаос 90-х, напевно, можна знайти вихід. Не нехтуйте навіть почеркознавчою експертизою. Наприклад, у протоколах, підписаних власниками земельних часток на початку дев'яностих, коли відбувалося перетворення колгоспів та радгоспів на акціонерні товариства, можливо, розписувалася одна людина за кількох. У разі визнання документа недійсним претензії сторони, яка бажає збагатитися за ваш рахунок, будуть безпідставними.
Земельне законодавство постійно змінюється, і стежити за цим досить складно. Наприклад, зараз закон дає можливість власнику земельної частки, який раніше уклав з вами довгостроковий договір оренди земельної ділянки при множинності осіб на стороні орендодавців, виділити свою земельну ділянку і без повідомлення орендаря. А потім – розпорядитися їм на власний розсуд. Існує ще ряд законодавчих застережень, за якими користувачі землі можуть опинитися в невигідному для себе положенні.
3. Також звертайте увагу на те, що ваші орендодавці, вони ж власники земельних часток, як правило, люди похилого віку. І якщо вони йдуть з життя, то ви насамперед повинні подбати про те, щоб ця частка була оформлена спадкоємцем померлої людини. У майбутньому вам краще підписати доповнення до договору оренди або домовитися зі спадкоємцем про купівлю цієї частки, прийнявши він витрати на її оформлення. Якщо ж частка виявиться безхазяйною, то завжди є ризик, що зі спадкоємцем домовиться хтось інший. А далі – за наведеним вище сценарієм. Тому постійно контролюйте ситуацію зі своїми орендодавцями, та за необхідності вносьте поправки до договору оренди.
4. Зустрічаються ситуації, коли раптом із зареєстрованої в Росреєстрі на праві власності земельної ділянки з кількома власниками вирізається великий шматок, ставиться на кадастровий облік та реєструється право інших осіб. Суди аргументують це тим, що земельна ділянка була поставлена на кадастровий облік як раніше врахована, без уточнення кордонів. Але законодавство дозволяло реєструвати права власників на таких земельних ділянках, і на якій підставі без повідомлення діючих власників провадиться виділ земельної ділянки та реєструються праваінших осіб?
У цих випадках, звичайно, складно боротися з нахабством і натиском осіб, які намагаються відібрати земельну ділянку, але не треба в жодному разі відступати, необхідно боротися до кінця. Якщо один, два успішних прецеденти виникне на користь любителів халяви - вибачте, інакше це не назвеш - то в майбутньому це може прийняти характер повальної чуми, коли сумлінні селяни, які потім і кров'ю обробляють цю землю, будуть позбавлятися своїх земель.
Намагайтеся якомога раніше дізнаватися про можливість виникнення таких ситуацій і вживати всіх законних дій щодо їх запобігання. Якщо у вашого «соратника по цеху» виникла така ситуація, не залишайтеся осторонь, допомагайте. Не виключено, що завтра і у вас виникне проблема.
Ринок суворий, особливо за часів кризи, використовуються всі, і, як правило, некоректні способи захоплення бізнесу та земель. Тому будьте у всеозброєнні.
Як примножити?
Рентабельність зернового бізнесу в останні роки була досить стабільною, особливо за професійного підходу до технологій рослинництва. Багато хто з вас зараз замислюється про розширення посівних площ. Де їх взяти? Не секрет, що хтось працює на землях, покинутих колись іншими, а хтось «приорює» ще неоформлені землі.
Що це за землі?
По-перше, це землі, виділені фізичним особам для ведення селянсько-фермерського господарства на початку дев'яностих років. Проте з різних причин люди припиняли свою діяльність, а виділені ним земельні ділянки виявлялися покинутими або, у кращому разі, за усною домовленістю цю землю використовували інші. Наразі таких «підвішених» ділянок не одна сотня.
Можна знайти та домовитися з людьми, яким ця земля буланадано. У будь-якому разі, якщо земельна ділянка значиться за ними, то вони обтяжені сплатою податку. А у світлі того, що змінилася кадастрова вартість землі і збільшилася сума податку, їм це ще більш обтяжливо. Шукайте їх, шукайте їхніх спадкоємців, домовляйтесь. Законом передбачено процедуру відмови від земельної ділянки.
По-друге, є великі земельні ділянки, які купувалися великими холдингами та компаніями. Пам'ятайте, як масово скуповувалися земельні частки, виділялися земельні ділянки, найчастіше рахунок земель, у яких працювали акціонерні товариства, перетворені з колгоспів і радгоспів. Як кидалися тоді керівники господарств? Зрештою холдинги лопнули, компанії розорилися, земля залишилася покинутою або тихенько орється тими самими господарствами. Але юридично вона чужа.
В даний час процедура вилучення такої землі вже прописана. Так, земля сільськогосподарського призначення вилучається у її власника, якщо протягом трьох і більше років поспіль з дня виникнення у нього права власності на ділянку він не використовує її за призначенням або використовує із порушеннями.
По-третє – кинуті орендовані земельні ділянки. Це коли із власниками земельних часток укладалися договори оренди земельних ділянок, а надалі орендарі безвісти зникали. З такими ділянками також можна і потрібно працювати.
По кожному зазначеному пункту законодавством передбачено відповідну процедуру. Тому перш ніж приступати до роботи з набуття прав на землю, постарайтеся досконально розібратися в кожній процедурі, оцінивши перспективи та свої можливості.
Підводячи короткий підсумок вищесказаному, хочу порадити вам уважніше ставитися до своєї землі, не тільки в частині її утримання,придатний для ведення господарської діяльності, але й у частині її юридичної складової.
Якщо у вас не вистачає часу або знань, укласти договір абонентського обслуговування з юристом або юридичною компанією, яка допомагатиме вам не тільки в частині землі, але й у питаннях, що виникають у сфері договірних, трудових та інших відносин, у питаннях, що виникають з наглядовими та адміністративними органами.
З усіх питань, пов'язаних із землею та нерухомістю, ви завжди можете звернутися до нас за порадою та консультацією. Як багато хто з вас знає, за це ми грошей не беремо.
Всіх вам благ у вашій нелегкій праці.
Юрист із земельних питань С.А. ЯШКІВ